所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，实际上没有真正的产权，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。那么小产权房主要有哪些类型？

　　所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，实际上没有真正的产权，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。那么小产权房主要有哪些类型？

　　一、小产权房主要有哪些类型？

　　小产权房主要有三种类型，其法律风险也都有各自的特点：

　　1、通常意义上的小产权房，就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　2、限制销售的小产权房，也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

　　3、军产房，即是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

　　以上三种小产权房，最常见的是第一种。当下，我国在小产权房中矛盾和冲突最普遍的也是第一种。

　　二、小产权房有哪些特点

　　小产权房是相对于具备完整产权的大产权房而言的。作为小产权房，其特点也是相当明显。而这些特点，也在一定程度上对小产权房的拥有者或者购买者产生特定的影响。小产权房主要有以下几个特点：

　　1、价格优势明显

　　小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土地价值比较低。再加上不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本极低。

　　2、产权不完整

　　小产权房并不是真正意义上的商品房，不能上市交易，而且国家也不承认并不予办理过户登记手续。

　　此外依照相关法律政策规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来讲，小产权本质上是无产权。

　　3、不合法性

　　小产权房建设在农村集体土地之上，不符合现行土地管理法的规定。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。

　　目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的。小产权房买卖合同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

　　综上，就是本文的全部内容了。因为小产权房实际上没有真正的产权，不受法律的保护，因此一旦购买了小产权房，其权益就很难得到保护。购房者如若考虑购买小产权房，一定要弄清楚利弊。