相信很多人买房，一看到公摊面积，都会忍不住说：“我曹，公摊怎么这么大，有没有公摊小一点的房子”。自从知道了公摊是什么之后，相信很多人嗤之以鼻。我们之所以排斥公摊面积，是因为公摊面积是花了钱，却看不到实实在在的效果，买的房子是100平米，实际你自己只是用到了70平米，莫名其妙的被公摊了30平米。

今天，小编就给大家说说公摊到底是个什么，越大越好还是越小越好，或许不是我们想象的那样奥！公摊面积这一个计算方法和概念，是英国商人嘉诚·李首创，并把它带到了香港、传播到了内地，成为中国现在普遍适用的常态化房产计算办法。

为了搞懂这个问题，我们先普及几个房地产专有名词，也可以方便大家进一步了解房产知识。

【建筑面积】=【套内面积】+【公摊面积】。

【建筑面积】：指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。也无法用简单的话来说，看看它的两个组成部分就知道。

【套内面积】：就是室内面积，也就是使用面积，你用地毯铺满你的房间地面，计算出的面积就是套内面积，墙体占用的面积不算在内。

【公摊面积】：为了公共行为和公共活动方便开发商建设的建筑面积，例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，因为这些建筑面积不属于任何业主，所以就由小区大家分摊了，当然属于每栋楼的公共面积由该楼栋业主分摊。

既然大家基本了解这几个概念，我们就继续说公摊面积。

一、公摊面积会让购房者产生价格幻觉。

例如，一套房子一共100平米（建筑面积70平+公摊面积30平米），总结应该是200万元，也就是每平米2万元。如果按照套内面积来出卖呢，那就是每平米2.86万元。很惊人，几十平米的公摊面积，隐藏了这么大的价格差异，就是这个公摊面积，让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。

二、公摊面积隐藏了很多猫腻。

公摊面积可以说是非常有利于ZF，房地产商，物业公司的，业主是打掉了牙齿往肚子里咽的那种，只能默默承受了。对于公摊面积，很流行的一个说法是：所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积，就是俗称的‘1+1＞2’。

为什么说ZF、开发商、物业很高兴呢，因为这几个都是向业主收费的，而收费就按照建筑面积计算的，公摊越多，费用越多。就拿供暖来说，也是按照建筑面积来的，但试问，你的房子公摊面积取暖了么？没有吧，无缘无故的多交钱了。其实大家都知道公摊面积是不应该收取暖费、物业费的，但是又有什么办法呢，这就是中国房地产国情，有苦难言。

业主可以测量自家的实际使用面积，但是公摊面积能测量么？不能吧，所以业主连实际公摊多少都不知道，只能看着购房合同上写着多少，实际根本不知道，其中就存在很大的灰色空间了。甚至有的小区违背法律规定把地下室、车棚都算进来了（国家规定这些不能计算在公摊里的）。

三、哪些地区没有公摊呢？

特色一：交房时计算公摊。欧美国家是没有公摊这一说法的，交房时就是实际使用面积计算，公摊不计算在呢。在中国，貌似只有重庆某一个地区交房时按照套内面积算的，所以被称为我国特色。

特色二：毛坯交付。其实，就算公摊面积把房屋单价降低了，但是欧美国家交房都是装修交付的，“毛坯交付”基本上只在我国盛行。而如果我们的房子也精装交付会怎么样呢，我们的总房价会上涨30%左右，使用面积会降低25%左右。所以如果把我们的房子与欧美放在一个水平线上，粗略估计，我们的房子交付时价格会略高，这就是公摊导猫腻。

四、公摊越小越好吗？

其实不然，虽然我们不希望太大的公摊，但是如果公摊很小，甚至是没有公摊的话会是什么样子呢。那就是没有电梯了、没有公共过道了、没有电梯井、警卫室了，所以这个问题，我们得区分看待。

国家对于房屋公摊买有任何规定，但是我们在购房置业过程中要注意以下几点：

1、公摊不能过大：如果是多层住宅的话，由于没有电梯等设备，公摊较小，要控制在7%-12%，太大不划算；

如果是小高层（总高7层-11层的楼房）公摊最好控制在10%-16%，带电梯的是15%—20%，最高不要超过25%，过高的话有猫腻的奥！；

高层住宅（也就是总高度超过11层的）一般在15%—25%以内，撑破天30%（很少），过高的话绝对猫腻，擦亮眼睛。

2、公摊不能异常小：当然这是一个悖论，根据以上的说法，开发商、物业等肯定希望公摊越大越好，多收费、多收钱嘛。但是，如果某个楼盘给你说他们的公摊很小，比如10%以内了，就要注意啦，多去实地考察考察，看看到底咋回事儿，不要被蒙蔽了眼睛。

3、其实公摊也是有利的：就看适不适用，如果公摊被用于增加了小区舒适度，走廊、过道很开阔，很方便、住宅很舒适，这样就提升了小区的居住舒适度，也是划算的，但凡事有个合理限度就好。

【结论】公摊一直是被痛恨的存在，业主哑巴吃黄连，物业、开发商很开心，但是我们要看清楚看明白是怎么回事儿，不要被公摊蒙蔽了。